עפ"י החוק לשם יצירת חיוב בהיטל השבחה, נדרשים שני אירועים:
האירוע הראשון – אישור תכנית.
האירוע השני – עליית שוויים של המקרקעין - אירוע כלכלי.
עם זאת, פעמים רבות הועדות המקומיות מתרכזות רק בקיום האירוע הראשון – אישור תכנית, ואילו לגבי האירוע השני – עליית שווי, ניתנת על ידן התייחסות טכנית שאינה תואמת את לשון החוק והפסיקה המפורשת !
החוק הגדיר את המבחן לקביעת עליית שווי המקרקעין באמצעות מבחן השוק ולא באמצעות מבחן כלכלי תיאורטי.
אולם, לעיתים, מתאשרת תכנית חדשה אשר קובעת הוראות משביחות לכאורה, אך למעשה אין להן כל השפעה בפועל בשוק על שווי המקרקעין.
לדוגמא:
- אישור תכנית להקמת מרתף, מחסנים וכדו' באיזורים שלא קיימת כדאיות כלכלית לבנות אותם.
- אישור תכנית המוסיפה שטחי בניה שעל מנת לנצלם יש צורך בהריסת חלק ממבנים קיימים.
- אישור תכנית הקובעת שימושים נוספים שאינם שונים במהותם הכלכלית מהקיימים בפועל.
למשל מתן היתר לשימוש משרדים לבעלי מקצועות חופשיים בבנין היי-טק המצוי באיזור מבוקש ע"י חברות עתירות ידע, כאשר למעשה דמי השכירות למשרדים ולשטחי היי-טק זהים.
בסיטואציות כאלו, הועדה המקומית מנסה לקבוע בכל זאת היטל השבחה ע"י הצגת תחשיבים כלכליים 'מלומדים' בהם נקבע ערך כלשהו לתוספת הזכויות והשימושים, ע"י מתן מקדמים למיניהם, היוון ההשבחה העתידית למונחי ערך נוכחי (השבחה שתחול בפועל אולי בעוד עשרות שנים, לאחר תום חיי המבנה הקיים) וכו'.
שמאות 'מהונדסת' מעין זו אולי נכונה בתיאוריה כתרגיל אקדמי, אך, בדרך כלל, אין בינה לבין המציאות בשוק כל קשר!
מבחן השוק הינו מבחן קריטי, לאור עקרון ההתעשרות שנקבע לפני מספר שנים ע"י בית המשפט העליון:
'יסוד זה של התעשרות עקב פעילות תכנון שלפי חוק התכנון והבניה, הוא בריח-התיכון בהיטל השבחה - בקומפלקס הכולל ובכל אחד ואחד ממרכיביו, זעיר ככל שיהא. ההתעשרות היא המרכיב הדומיננטי בכל אירוע של היטל השבחה, ובאין התעשרות לא יקום ולא יהא היטל השבחה. פירוש הדברים הוא, שבכל אירוע שבו טוענת הרשות לזכותה להטיל היטל השבחה, שומה עלינו לתור סביבנו היטב-היטב במטרה לגלות אם הייתה התעשרות של בעל קרקע...'.
* ראה דברי כב' השופט חשין בדנ"א 3768/98 קרית בית הכרם נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה ירושלים, עמוד 63.
עיקרון זה אומץ גם בפס"ד 914/00 גדעון החזקות בע"מ נ. עירית חיפה, בו נקבע:
'לא התעשר הנישום, אין הצדקה לחיובו בהיטל השבחה'.