באחד הטיפים הקודמים, הסברנו שלצורך קביעת ההשבחה, צריך להשוות בין שווי הנכס במצב התכנוני 'החדש' (עפ"י התב"ע החדשה) לבין שוויו אלמלא אושרה התב"ע החדשה.
כלומר, ב'מצב הקודם' יש להעריך את שווי הנכס לא רק עפ"י התכניות הקודמות החלות עליו, אלא, גם להביא בחשבון כל אלמנט נוסף שיכול להשפיע על השווי עוד בטרם מתאשרת אותה תב"ע חדשה.
אחד האלמנטים שראוי להביא בחשבון במסגרת קביעת השווי ב'מצב הקודם' הוא תוספות של זכויות בניה ושימושים שנקבעו ע"י הועדה המקומית במסגרת מדיניות המוצהרת בפרוטוקלים שונים.
לעיתים, הועדה המקומית מפרסמת פרוטוקולים של החלטות רשמיות מטעמה, שעל פיהן ניתן לקבל תוספת של זכויות בניה ושימושים.
הואיל ולא מדובר בזכויות שניתנות במסגרת תכנית מתאר או תכנית מפורטת, הרי שלא ניתן לחייב בהיטל השבחה בעקבותן.
יחד עם זאת, למרות שלא משולם היטל בגין ה'פרוטוקולים', אסור לשכוח בעתיד להביא את התוספות הללו במסגרת חישוב השווי ב'מצב הקודם'.
לדוגמא:
בתל אביב קיים פרוטוקול ידוע של הועדה המקומית שמספרו 219, בו נקבע כי ברחובות מסחריים, תותר הקמת קומת ביניים, בנוסף למספר הקומות המותר על פי תב"ע, בשטח של 75% משטח קומה טיפוסית. זאת, בנוסף לזכויות הבניה המותרות.
כאמור, מדובר בתוספת זכויות בניה של ממש שיש להביא אותה בחשבון במסגרת חישוב השווי הקודם ולקזז אותה בהתאם מגובה ההשבחות שנוצרו בתכניות החדשות.
אופן חישוב זה מקובל מאוד ונקבע כבר פעמים רבות ע"י שמאים מכריעים.
לכן, חשוב לשים לב תמיד, כאשר בוחנים את היקף הזכויות והשימושים במצב הקודם, לא להתייחס רק לזכויות עפ"י תכניות בנין עיר, אלא גם לזכויות עפ"י מדיניות ועדה.