עפ"י החוק, היטל השבחה חל על 'מקרקעין' שהושבחו - מה זה בעצם מקרקעין ?
בפסיקת ועדת ערר* הוגדר המונח הנ"ל וניתנו כללים לחישוב היטל השבחה:
כלל ראשון – מקרקעין הכוונה ליחידה הבסיסית שהינה מגרש בתכנית או למעשה יחידת רישום עצמאית (שניתן לרשום בנפרד בטאבו), שניתן למכור אותה בנפרד ללא תלות ביחידות אחרות.
כלל שני – לא משנה זהות הבעלים. גם אם אדם מסויים מחזיק בכמה יחידות רישום/מגרשים, יש להתייחס לכל יחידה בנפרד כאילו היתה בבעלות אחרת.
מה זה בכלל משנה ? האם מתקבל היטל השבחה בסכום שונה?
בודאי !!!
ניקח לדוגמא מקרה בו נמכר בנין מגורים (בד"כ ישן) הכולל זכויות בניה נוספות רבות, ע"י כלל בעלי הבניין או אפילו ע"י אדם בודד המחזיק בבעלות על כל הבנין.
במצב זה, הועדה המקומית דורשת תשלום היטל השבחה שמחושב פשוט לפי שוויין המלא של כלל זכויות הבניה שטרם נוצלו.
אולם, אם ניישם באופן דקדקני את עקרונות החלטת ועדת הערר, נוכל מיידית לצמצם את ההיטל בעשרות אחוזים...
נניח למשל שמדובר במכירת בנין בתל אביב הכולל 10 דירות ובנוסף קיימות זכויות בניה בגג לעוד שתי קומות נוספות בשטח 400 מ"ר.
כאמור, עפ"י הכללים שקבעה ועדת הערר, היחידה הבסיסית אליה יש להתייחס לצורך חישוב ההיטל, הינה אותה יחידה עצמאית שניתן למכור בנפרד !
לכן, ההיטל צריך להיות מחושב בנפרד לכל דירה בבנין ולא לכל הבנין כחטיבה אחת.
המשמעות היא, שבמקום לטעון כי לכלל הבנין ניתנו זכויות בניה בשטח של 400 מ"ר, יש לקבוע, כי לכל דירה בנפרד קיימות זכויות נוספות רק עפ"י חלקה היחסי ברכוש המשותף, כ- 10%.
זכויות אלו בד"כ אינן צמודות לדירה ובודאי שאינן ניתנות לניצול בנפרד אלא רק ע"י שיתוף פעולה של כלל הבעלים.
לפיכך, במקום שסה"כ זכויות הבניה יחושבו עפ"י שוויין הריאלי המלא בשוק, הרי שיש לחשב את הזכויות היחסיות לכל דירה, תוך ביצוע הפחתה מהותית לאור העובדה שמדובר בזכויות 'שוליות', בלתי צמודות ובלתי ניתנות לניצול מיידי, עקב הצורך בשת"פ של כל הבעלים.
כלומר יש לבצע הפחתה של עשרות אחוזים בגובה ההשבחה בגין אי זמינות ומושע.
כל זאת אפילו אם הבנין כולו בבעלות אדם אחד או שמבוצת בו עסקה משותפת אחת של כל הבעלים יחדיו!
* ראה החלטת ועדת ערר מס' את-86112/09 קולנוע אילת ואח' נ' הועדה המקומית אילת ואח'