עפ"י החוק, מרגע שמאושרת תכנית בנין עיר (תב"ע) חדשה, נוצרת חבות בהיטל השבחה.
כידוע, מועד תשלום ההיטל הינו רק בעת 'מימוש', כלומר, מכירת הנכס או הוצאת היתר.
לכן, מקובל לחשוב שאין טעם לטפל בנושא היטל ההשבחה עד לרגע שידרש התשלום.
חשיבה זו מוטעית!
במקום זאת, מומלץ לבקש מהועדה המקומית להוציא חיוב בהיטל השבחה דווקא ברגע שתב"ע מקבלת תוקף ולא להמתין לשלב המימוש - בדרך זו ניתן להקטין מראש את ההיטל שיחושב ע"י שמאי הועדה.
נסביר את הרעיון:
א. ברגע שיוחל בהקמת הפרוייקט והוצאת היתרים, שמאי הועדה יגזור כבר את שווי הקרקע ממחירי המכירה/השכרה הצפויים בפרוייקט, כפי שישתקף במחירונים ובעסקאות למכירת/השכרת שטחים שתתבצענה על ידי היזם.
לחילופין אם בעל הקרקע/יזם יחליט למכור אותה ולא לבנות פרוייקט בעצמו, ההערכה של שמאי הועדה תושפע רבות מהמחיר בו תמכר הקרקע.
במצב שכזה, יווצר 'מילכוד', לפיו ככול שהפרוייקט יוצג על ידי היזם בשוק כמוצלח יותר, או שהמחיר שיושג עבור הקרקע יהא גבוה יותר, כך גם יגזר היטל השבחה גבוה יותר.
דהיינו, הועדה המקומית תהנה, שלא בצדק, מפירות הצלחת השיווק והמוניטין של היזם.
לעומת זו, מיד עם אישור תב"ע, קיימת עדין אי ודאות ואין שום מידע ספציפי לועדה המקומית בעניין מחירי השטחים השונים בפרוייקט.
ב. מיד עם אישור התב"ע, עוד לפני הכנת תכנית בקשה להיתר, ניתן למשל לטעון כי ישנן כל מיני מגבלות אדריכליות בתב"ע במגרש הספציפי שצפויות להקשות על היקף ניצול אחוזי הבניה ולפיכך ההשבחה הנובעת מהתב"ע קטנה יותר.
אולם, אם היזם ימתין עם נושא היטל ההשבחה לשלב מתקדם שבו כבר תהיינה תכניות הגשה מפורטות, יתכן שטענה כזו כבר לא תוכל להטען, במידה ובסופו של דבר האדריכל מטעם היזם 'יצליח' לאחר מחשבה ומאמצים מקצועיים להתגבר על המגבלות.
ג. הסכום הסופי שיקבע כבר כיום, מיד עם אישור התב"ע, יהווה נתון ברמת ודאות מלאה בסך תקצוב עלות הפרוייקט העתידי - דבר שישפיע לטובה על ההתנהלות מול כל גורם פיננסי לצורך מימון הפרוייקט.
יודגש, כי בעצם הוצאת החיוב בהיטל ע"י הועדה אין הבעלים נדרשים בסופו של דבר לשלם היום שום סכום והחיוב שנקבע מוצמד עפ"י החוק, ללא ריבית, לנמוך מבין המדדים (מחירים לצרכן או תשומות בניה) עד למועד בו בעל הקרקע יממש את הזכויות החדשות, ע"י קבלת היתר בניה או מכירת הנכס.