בטיפים קודמים הסברנו שלצורך קביעת ההשבחה, צריך להשוות בין שווי הנכס במצב התכנוני 'החדש' (עפ"י התב"ע החדשה) לבין שוויו אלמלא אושרה התב"ע החדשה.

כלומר, ב'מצב הקודם' יש להעריך את שווי הנכס לא רק עפ"י התכניות הקודמות החלות עליו, אלא, גם להביא בחשבון כל אלמנט נוסף שיכול להשפיע על השווי עוד בטרם מתאשרת אותה תב"ע חדשה.

אחד האלמנטים שראוי להביא בחשבון במסגרת קביעת השווי ב'מצב הקודם' הוא הזכות שקיימת לבעלי הנכס לבקש הקלות בניה.

הינה דוגמא פשוטה - לא להבהל מהמספרים (-: לקרוא לאט ולהבין:

אם למשל ב'מצב הקודם' ניתן היה לבנות אחוזי בניה במגרש בהיקף של  100% משטח המגרש וב'מצב החדש' התכנית המשביחה קבעה 150%, אז לכאורה ההשבחה הינה אותה עליית ערך שנוצרה בגין תוספת של 50% בניה.

האמנם ???  

כעת נביא בחשבון כי בהתאם לתקנות התכנון והבניה, קיימת כבר במצב הקודם אפשרות לקבל 'הקלות כמותיות' בהיקף מצטבר של כ- 16%.
אמנם גם הקלות הבניה הללו, אילו היו ניתנות ב'מצב הקודם' היו מחייבות תשלום היטל השבחה בסכום של מחצין משוויין, אך עדין יש להביא בחשבון את השווי נטו כלומר שווי של מחצית.

במצב שכזה, נוספו לתחשיב 8% זכויות בניה נטו ובדוגמא הנ"ל השווי במצב הקודם יחושב לפי 108% בניה ולא לפי 100%, ובהתאם ההשבחה תהא עבור פער שווי של 42% במקום 50%.

כמובן שהועדה המקומית לתכנון ובניה כמעט אף פעם לא תביא בחשבון את ה'קיזוז' הזה ועל השמאי מטעם הבעלים קיים הנטל להעלות את הטענה הזו ולהוכיח אותה !

לסיכום נצטט את דברי ועדת הערר* שדנה בעבר בנקודה זו:

"אין מחלוקת, כי היות ותכנית 62 אושרה טרם 1989 ניתן עקרונית לבקש הקלה כמותית בשיעור של עד 16%. מכאן, טוענת העוררת, כי ערך המגרש במצב הקודם אמור לשקף גם את האפשרות לקבלת הקלות אלו. באופן עקרוני, אין מניעה לכלול בתחשיב שווי נכס את האפשרות לקבלת הקלה, אלא שעל מנת להוכיח זאת יש להראות כי אכן מדובר באפשרות ממשית הנסמכת על עובדות... בכל מקרה יש לזכור, כי קבלת ההקלות מותנית בתשלום היטל השבחה בגינן. גם בעניין זה, הנטל להוכיח כי הייתה רמה גבוהה של סבירות לקבל הקלה כמותית ערב המועד הקובע, וכן שיעור ההקלה שהייתה ניתנת, הינו על העוררת..." 

לפיכך, על השמאי המכריע "להביא בחשבון את הפוטנציאל לקבלת הקלה כמותית במצב הקודם וזאת רק היה ויוכח בפניו כי קיימת רמה גבוהה של סבירות לקבל הקלה כמותית ערב המועד הקובע, וכן את שיעור ההקלה שהייתה ניתנת".

* ראה החלטת ועדת ערר לפיצויים והיטל השבחה מחוז ירושלים מס' ימ38/10 וויי קון אינבסטמנט נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה ירושלים, מיום 08.07.10 וכמו"כ החלטת ו.ערר מס' 355/10 אפרת נאור ואח' נגד הועדה המקומית לתכנון ובניה ירושלים.