הבנת המושג 'השבחה' היא המפתח להפחתת ההיטל
בטיפ זה נלמד איך אפשר להפחית אפילו עשרות אחוזים בדרישת היטל השבחה, אם מבינים בדיוק (!) מהי בעצם אותה 'השבחה' שבגינה נקבע היטל.
המושג השבחה מוגדר בסעיף 1א' לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה כך - "עליית שווים של מקרקעין עקב אישור תכנית ..."
באופן פרקטי, בכדי לקבוע את סכום ההשבחה, שמאי הועדה המקומית מחשבים את ההפרש בין שווי הנכס עפ"י זכויות הבניה והשימושים בתב"ע (תכנית בנין עיר) 'הקודמת' לעומת השווי עפ"י התב"ע החדשה.
נשמע הגיוני, נכון ? אבל מוטעה!!!
חשוב להפנים כלל בסיסי - על פי החוק והפסיקה, לצורך חישוב גובה ההשבחה, אין להשוות בין שווי הנכס במצב התכנוני החדש למצב התכנוני הקודם, דהיינו, תב"ע מול תב"ע, כפי שנוהגות רוב הועדות המקומיות...
במקום זאת, צריך להשוות בין שווי הנכס במצב התכנוני 'החדש' (עפ"י התב"ע החדשה) לבין שוויו אלמלא אושרה התב"ע החדשה.
כלומר, ב'מצב הקודם' יש להעריך את שווי הנכס לא רק עפ"י התכניות הקודמות החלות עליו, אלא, גם להביא בחשבון כל אלמנט נוסף שיכול להשפיע על השווי עוד בטרם מתאשרת אותה תב"ע חדשה - למשל, מדיניות של העיריה לאשר הקלות ושימושים חורגים מעבר למוגדר בתב"ע הקודמת, פוטנציאל לבניה נוספת עפ"י תמ"א 38 ועוד אלמנטים שאינם חלק מהתב"ע הקודמת.
נעיר, כי קיימים מספר היבטים מורכבים שיש לתת עליהם את הדעת בעת ביצוע תחשיבי שווי במסגרת ישום הטענה הנ"ל, אך מנסיוננו בפועל במקרים מעין אלה, התנהלות מושכלת תביא לתוצאות הרצויות!
* בעניין זה ראו:
פסיקת ביהמ"ש העליון ברע"א 4487/01 לוסטרניק ובנו חברה להנדסה ובנין בע"מ נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה רחובות.
החלטת ו.ערר מס' 355/10 אפרת נאור ואח' נגד הועדה המקומית לתכנון ובניה ירושלים.
החלטת ו.ערר (ת"א) 85143/13 רון צין נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה רמת גן.